产业组织方式将是决定中国未来命运的关键。新型产业组织者对我国传统产业转型升级、新兴产业培育、成长期产业加速壮大具有重要作用。从长远利益角度来看，中国必须出现一批产业组织者，将金融、商业、产业形成一个有机的结合，建立全球协同作战的机制。改革开放以来，产业园区（园区）伴随着世界产业转移与中国高速城市化的推进，尤其是“园区+地产”商业模式催化，便如雨后春笋般的迅速崛起，成为了许多地方政府与地产企业的核心生产力。

       进入新时代，产业园区发展也面临一系列不平衡不充分问题，已不能适应我国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段的要求，迫切需要寻求“转型”与“升级”，推动产业集聚向先进制造业集群转型，实现产业、技术、组织的不断升级。产业园区是产业集聚、集约发展的重要空间载体，其发展水平和发展质量是一个地区经济实力的重要体现。改革开放40年来，以新型工业化产业示范基地、经济技术园区、高新技术产业园区、出口加工区等为代表的各类产业园区迅速发展，培育了一大批具有竞争力的龙头企业，产生了巨大的经济效益，有力支撑了我国新型工业化进程。

       我国相关政策部门实施以推动集中为导向的产业组织政策，其政策逻辑可以归纳为以下三个方面：（1）行业内企业规模过小，不能充分利用规模经济，必需推动市场集中，打造大规模企业，从而充分利用规模经济。（2）低集中度的市场结构会导致恶性竞争（不当竞争、无序竞争）或者过度竞争，低集中度的市场机构是低效率的，高集中度的市场结构（或者松散型寡头垄断的市场结构）才是最有效率的市场结构,因而必需推动市场集中以形成有效竞争的、高集中度的市场结构。（3）市场结构的集中度低会带来产能过剩问题，通过兼并重组提高市场集中度可以治理产能过剩，促进企业兼并重组还能化解过剩产能等。这些政策逻辑及其理论依据均存在较大缺陷。

       中国的产业组织政策，以推动集中为导向，以“扶大限小”为特征，以市场与产品准入管制、投资管制、推动国有企业兼并重组等为主要手段，这种产业组织政策带来了诸多的不良政策效应。中国在园区经济发展的初期，产业园区只是承载了地理空间诸多功能板块中的一块——产业发展功能，在城市规划的总平面图中表现为工业用地色块。制造与服务、产业与城市、政府引导与园区自组织发展不平衡，阻碍了产业园区能级的提升。

       随着我国城镇化的加速，原先位于城镇外围的产业园区逐渐成为城镇板块的一部分，新建的产业园区也倾向于选址在城镇之中，并且逐渐进入到城镇规划板块之中，成为了城镇的一个组成部分。 产业园区的运营，一般要经历从产出导向到产业导向再到产品导向（科技创新）的升级过程，有了特定的主导产业，才能围绕特定产业组织产业链、搭建技术平台，精准高效地组织优质的园区运营资源。

       园区开发的经济性主要体现在两个方面：一方面表现为投入产出的平衡性，通过空间规划有效配比各功能用地比例，实现园区综合效益的最大化；另一方面表现为资金的流动性，通过合理的开发时序来保证各阶段的投入产出。园区功能布局的安排，各功能用地配比就涉及经营效益，如生活商业功能用地面积安排大了，占了产业发展用地，虽能产生短期效益，却降低了园区的长期收益；安排小了，前期大量的投资找不到资金回收的出口，很难进行纯市场化的园区开发运营，也不利于营造良好的生活氛围，不利于吸引高端人才和优质产业资源。

       现代产业体系的复杂性，使得不同性质的产业发展和产业集群模式所要求的空间结构、空间尺度、路网结构、市政设施等的差别很大。不同的功能组合和空间模式，对特定产业集群的发展和产业空间使用的效率影响很大。如钢铁冶炼、石油炼化项目和IGCC多联产项目之间可以构成产业间的循环经济系统，如果只是各自独立的发展或者分散布局，就会造成很大的效益损失。 

       尽管总的发展趋向如此，但是人们在进行园区空间规划时，仍没有摆脱将生活、商业服务作为“配套”的思维，称之为“生活配套”、“商业配套”。在“配套”思维的影响下，生活和商业服务功能经常被分散到产业园区的各个角落，原有居民的拆迁安置区更是如此。我们知道消费经济的特点是集聚式发展，在这种布局模式下，生活和商业消费需求很难有效收集起来，商业发展不起来，园区人口导入困难，园区发展容易走入一个恶性循环。

       产业园区作为地方拉动经济的重要工具，很多园区不顾当地实际经济需求和自然禀赋，一哄而上和无中生有地盲目发展热度较大的产业，但由于缺少城市资源的支撑，多数园区的产业发展和城市功能不匹配，脱离于城市自然禀赋的支撑导致产业发展只能“空转”。同时，产业园区与居民区在空间上大都处于分离状态，“产与城”的分离使得“先乐业后安居”成为空谈，急需加快推动产业与城市的互动与融合，通过城市功能的自我完善为园区发展提供助推力。

       我国产业园区发展初期更多的是满足于生产制造企业的集中，与制造业相匹配的生产性服务业则天然缺乏，随着产业园区规模不断扩大，社会化服务体系不健全问题日趋严重。当前，多数产业园区内与生产相关的水、电、气、厂房等基础设施建设基本完善，但居住、教育、医疗等配套服务设施和金融、技术、物流、培训等生活性与生产性服务业发展滞后。亟待推动制造业与服务业均衡发展，带动园区价值链的延伸与拓展。

       企业入园最大的优势在于通过合理规划和统筹布局，将生产链和价值链相关的入园企业集聚起来，加强之间的分工合作，形成利益相关的产业组织网络。但我国多数产业园区在建设过程中过度追求大而全和短期效益，多数园区缺乏统筹规划和明确产业定位，片面追求大企业，几乎没有行业门槛，导致园区变成各类产业和企业的“大杂烩”。由于仅仅追求企业数量上的集聚，很少注重产业链、创新链和价值链的联系，只是呈现出企业集聚的空间状态，离强调“互动与结网”的产业集群的差距还很大。上下游企业间缺乏合作、产学研用发挥不充分等都阻碍了产业核心竞争力的提升。

       区域创新生态系统是指由地理空间上相互关联和协作的企业、科研院所、服务机构等构成的区域性组织体系，其能够促进创新要素流动与共享，形成有良好的创新氛围和创新文化，加速成员间的知识学习和技术外溢。但目前我国许多产业园区还停留在投资拉动经济发展的阶段，对自身高新技术研究与开发支持力度不够，企业自身创新意识不强，与科研机构和高等院校的产学研合作不够密切，创业创新氛围缺失，科技创新成果孵化转化的平台作用发挥不充分，导致园区各类创新载体技术原创性较差，批量式技术创新极少出现。

       区域品牌是区域产业重要的无形资产，对区域内企业降低生产成本、形成规模经济效应、提升市场影响力有重大推动作用。目前，我国产业园区对于区域品牌的形成机理和内涵模糊，不顾自身实际情况而盲目投资打造的区域品牌多数沦为了“形象工程”。同时，国家地理标志、集体商标、原产地注册、证明标志等集体品牌作用没有得到高度重视，区域品牌知识产权保护还处于探索阶段。

       在设计园区的商业模式时，要系统思考园区开发的资本运作逻辑、财务结构模型、主要盈利渠道和商业角色定位。在财务结构设计上，盈利渠道的延伸取决于企业的自身实力和资源，合理配比地产、服务、投资等业务组合；而盈利渠道的弹性主要取决于政府收益的贴现。而基于开发要求的商业角色重塑，主要是从土地一级开发到一二三级联动综合开发，从物业开发到产业物业一体化开发，从开发商到投资商、运营商，不仅做产业落地的招引者，更要做产业发展的推动者。

       产城融合的趋势引发了业界对产业园区开发建设的进一步思考。遵循产城人互动的规划理念，产业园区要与周边区域有机地融合在一起，实现生产、生活、生态功能的三生平衡发展，而在产业发展上追求科研、生产、商务、服务功能的有机组合，打造生态化的产业生态群落。将产业链、价值链打散，从传统的补链思维到拆链思维，促进了CRO、CMO到模块化产业集群的发展。产业链的融合包括产业间的渗透、交叉、跨界，诞生了多样化的综合解决方案提供商。 

       产业思维就是将产业发展放在首要位置，理解产业组织规划，寻求产业服务痛点，链接产业要素资源。金融思维包括融资-聚资-投资三个层面，借助多样化的金融产品和工具组合，实现园区开发－产业培育－资本运营的自循环，用金融的力量打造园区开发运营的闭环。互联网思维应贯穿于园区的定位、招商、运营等各个阶段，主要体现在产业的聚焦和专注、极致产品的设计、产业的长尾效应、快速响应市场需求等方面。

       园区功能空间的分割尺度可大可小，关键是要适合特定产业集群的发展需求。从总体规划到分区规划，再到控制性详细规划，功能开发也可以逐步明确和细化。如苏州工业园区的邻里中心规划，有效的集合了消费需求，促进了园区的良性发展。

       空间规划是推动产业园区开发建设的关键环节，虽然众多园区在建设过程中坚持了“规划先行”的指导原则，但这里的“规划”有很多停留在传统的城市规划层面上，对于产业园区的战略定位、产业集群、功能构建等缺少深度研究，致使园区在开发建设和运营管理中出现了很多问题。更有为了追求规划布局构图的美观，而对其经济性和操作性关注不够，出现了许多盲目建设、独有形态、缺乏功能的产业园区，这样的园区得不到市场的认可，在经济上往往入不敷出。

       园区开发要讲求经济性，园区空间规划是实现园区开发经济性的起点和基础。不同的空间规划模式对园区的经营效益影响很大。园区空间规划的传统模式重视有形规划，忽略软性规划，对功能开发和细化做的不够。即或是有些园区开始重视软性规划，由于空间规划与软性规划分别由不同的单位负责，也经常存在战略与空间“两层皮”的现象，有形的空间表现无法传递园区的发展战略，或者空间载体不符合产业需要。因此，东滩顾问在产业园区咨询中非常强调空间规划与产业规划的“联合作战”，以战略规划、产业规划为空间规划的前提，以空间规划来实现战略规划的愿景、承载特定产业集群的发展。

       在产业园区空间规划中，如何灵活地运用社区营造的理念，应该有很多方面值得研究。如要有意识地将相关企业组织在一起，促进相关企业之间的交流和交易，促进产业的集聚和集群发展，并以此来提升产业的根植性。再如要创造富于人性的活动路径和适于人们驻留的情感空间，根据不同的地形地貌灵活运用人车水平分离、立体分离和有设计的人车共存模式，组织与人为善的交通，创造广泛的形式多样的链接。

       空间利用、组织结构、区域创新系统和品牌建设不充分，限制了产业园区效能的发挥。许多园区在成立初期，没有对园区进行整体空间布局的精细规划，只是将企业简单地进行空间上的罗列，并且过于慷慨地给予企业土地，导致一些企业和园区土地利用过于粗放，更有甚者用来圈地发展房地产，极大地浪费了土地空间。随着国家加强新建项目的土地、城建等方面工作的严格管理和地方土地资源的饱和，产业园区的发展空间极大受限、园内空间利用不充分的问题也浮出水面。比如许多产业园区仍在大量使用单层平面标准厂房，极大降低了土地空间利用率。与此相比，新加坡裕廊工业园拥有海（海面以下建设浮动油库）、陆（填海造陆、开发地下岩洞）、空（堆叠式厂房）一体化的空间拓展策略，极大地增加了土地空间利用率。

       集约用地是一种典型的提升园区经营效益的方法，容积率指标的设计也涉及经营效益的问题，并不是容积率越高的园区经营效益越高，但象传统的工业园区片面限制容积率指标，更不利于园区经营效益的提升。现在有很多工业园区在规划修编时都在提高容积率指标，用多层的标准厂房和高层的办公楼来取代原有的低层工厂；或者调整产业和生活商业用地比例，提高产业用地使用效率。

       园区开发时序的安排，启动区的安排、园区开发分期、不同用地的开发时序等都涉及经营效益的问题。园区开发时序的安排，要结合长短期利益的平衡，要确保园区开发的现金流安全。园区开发时序的考虑，让我们在进行园区空间规划时不能简单的分区划块，还要考虑不同阶段的园区功能布局。一般来说，启动区是个综合性的功能片区，有生产、有商业、也有服务功能，其中重点要考虑引擎性项目的导入，以此为支点来撬动园区的后续开发。

       具体来说，该设置何种功能以及各功能的比例如何配比，则需要根据产业园区的具体情况进行合理规划，有三个方面值得考虑：

       一是产业园区类型，是生产基地型还是科技研发型，创新创业型还是流通贸易型等等；二是主导产业的选择，大型装备、电子元器件、生物医药等不同的产业在研发办公、厂房需求、物流需要、员工人数方面都有很大的不同，这将直接影响到生产用地、居住用地的配比比例；三是地理区位的影响，城市中心、外层城区、抑或是城市外围，不同的区域位置对园区的功能能级、建筑形态、生态环境的要求都会不同。

       产业园区面临的不平衡不充分问题已经不适合我国经济高质量发展的要求，亟待通过转型与升级相结合，以转型推动升级，以升级支撑转型，推动产业园区的高质量发展。推动产业园区的转型，即转变发展模式、推动组织变革和创新治理机制；推动产业园区的升级，即加快产业升级、推动集群创新，加快服务业发展和产城融合。

       园区实际上是生产行为和交易行为带来的一种空间聚集模式，我国产业园区从大的分类上可以划分为科技园区、一般工业园区、专业园区等。对于园区开发运营商而言，虽然土地储备、资金实力、人才，以及组织、治理、营销等是资源能力的基础和核心。但聚焦到产业新城项目中，这些内容很难成为支撑企业成功开发产业新城的关键资源能力。

       园区的治理不同于公共治理，也不同于公司治理，而是兼具公共治理与公司治理的独立组织的治理。从概念内涵上看，园区治理体系是指治理园区事务所建立的正式与非正式的、内部与外部的制度体系，主要包括园区经济、社会等领域的法制、体制、机制；园区治理能力是指园区运用制度体系治理园区经济社会等事务的能力，包括园区规划、产业组织、园区运营、园区控制的治理能力。

       产业园区的治理离不开政府部门的公共治理、区内龙头企业的层级治理、行业内的自律自制和区内隐形规范的自发协调。当前，我国产业园区发展主要由政府主导，成立政府派出的园区管委会和管委会下属国资园区开发公司，负责园区的土地开发、招商引资、经济管理。这种机制导致园区管委会在社区建设与管理、环境保护、教育卫生、社会保障等方面职能有限，而政府对检验检测、市场准入、监督协调等职能的掌控又导致园区内企业自律、自治性的行业协会功能不能有效发挥，使得企业的自发协调和行业自律自治停留在表面。同时，区内龙头企业相对“孤立”，供应链相对封闭或者技术要求过高使得龙头企业对区内配套企业的引领带动作用难以充分发挥。

       我国产业园的发展历程已走过40年，在工业化浪潮的推进以及产业结构的升级的当今，产业园区已成为重要的经济增长点，占GDP比重接近1/4。然而，在步入新经济发展轨道的同时，我国很多产业园区还依旧在过去的发展经验和问题中交织，从长远角度来看，亟须重新调整和升级。对产业园区而言，面临更多的可能是趋势性机会，如何做好产业园区的改造升级是当前经济发展的重要课题。

       根据治理现代化的理论，我国现有的治理模式还带有明显的传统社会治理的特征，总体上我国仍处在由传统社会治理向着现代社会治理的转型过程之中。园区治理体系是指治理园区事务所建立的正式与非正式的、内部与外部的制度体系，主要包括园区经济、社会等领域的法制、体制、机制；园区治理能力是指园区运用制度体系治理园区经济社会等事务的能力，包括园区规划、园区运营、园区控制的治理能力。

       我国园区治理的现代化目标可表述为园区能够或已经形成了反映并适应园区内外部环境变化的组织构架能力，形成了园区治理机构、政府和企业相关者之间的协调合作能力，形成了园区高质量的产业发展能力。

       中国园区的治理现代化应是既有中国治理的理论特色，又有国际治理的标准规范；既有反映从过去传承的治理方式与效能，又有体现向未来拓展的方式与效能。园区治理能力现代化表现为法制为保障，以体制机制为依托，促进各方面创新转型，使产业园区保持一种多元协调、规范高效的运行能力。

       在产业发展上，对做什么不做什么要有坚定性，采用正面清单和负面清单指引管理产业发展，聚焦几个产业方向主动作为，坚定地执行。对于已有一定产业基础的园区更是如此，关注未来的潜力增长产业，淘汰低效落后的产业，但对于中间状态的产业就要灵活处理。

       在产业新城类项目的开发中，不同于以住宅为核心的房地产“拿地-规划设计-施工建设-营销”商业模式，产业新城的开发既要满足城市居住功能，但更重要的是要有产业导入功能。要通过招商、孵化培育产业，并且能够投资、运营、服务优势产业，形成产业新城的经济主导力量。因此，产业新城商业模式的核心是产业的导入和运营。通过产业的发展带动经济繁荣，进而实现城市发展。

       在园区的发展和治理中，要理顺法制、体制、机制三个要素构成。其中，园区法制是指由立法机构、政府部门制定的关于园区的法律法规、部门规章等规范性法律文件，对园区的建设发展起到基本性、普遍性、规范性的指导作用；园区体制是指园区持续发展过程中政府、管委会及开发公司之间有效运转的权力配置关系；园区机制是指以园区各部门间、园区与企业间、园区与园区间为关系主体，在园区运营过程中的约束与激励的方法。

       由于园区经济内部产业集聚所带来的协同效应、溢出效应和自增强效应，使得园区经济在生产效率、交易效率、产业组织优化带来的市场绩效和产品差异化等方面具有明显的竞争优势。因此，一方面园区的发展依赖于企业集群的形成，企业集群的规模、效率、对资源的整合能力和新陈代谢能力决定着园区的规模、效率和可持续发展，企业集群的机理维系着园区经济的运行，企业集聚所带来的集聚经济、外部经济、范围经济构成了园区经济的重要内容；另一方面，园区经济的健康发展反过来又反哺区内企业群，为企业群的壮大不断输人制度、基础设施、服务等公共产品，并通过强化园区产业发展导向，制定、规范集群政策，培育和促进产业集群。

       作为产业发展的载体，园区的治理模式和开发模式也因开发主体的不同有所区别。一些专业运营园区的第三方机构如华夏幸福、联东U谷等，在全国以东部发达区域为主的各地选址建设园区；而中国内地园区更多的是政府主导开发的模式，由政府机构园区治理委员会及下属平台公司进行建设运营；最具市场化特色运营的国有园区之一的漕河泾，更是直接跳过了“管委会”这一政府机构层面，直接由漕河泾园区总公司进行运营，而和政府的对接，是通过园区和当地诸如徐汇区、闵行区等区的“区区合作”进行沟通；同时，其他房地产开发商和房地产开发基金，也纷纷进入产业地产领域，进行楼宇经济等为特点的园区经济建设；另外，一些大型企业，也通过盘活自身土地、或发展产业链的需要，成立了企业自建的专业园区。

       在园区治理中，综合利用产业组织和规章规划理论，借助多样化的金融产品和工具组合，实现园区开发－产业培育－资本运营的自循环，用金融的力量打造园区开发运营的闭环。同时，产业园区的发展在于比拼科技创新能力和科技转化效率，产业园区将逐步走向以研发中心、研发型产业、科技服务业为主体的研发型产业园区，提供集项目储备、项目咨询、知识产权服务、高新技术企业培育、科技企业孵化、技术转移、成果转化、科技金融服务等于一体的科技创新服务，有效帮助企业解决科技创新过程中的技术、信息、人才等问题，提高企业的创新能力和产品竞争力，推动产业园区创新型产业集群升级发展。

       作者 贺沛