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“工业上楼”成重要趋势,怎么做

栏目:产业研究 点击量:14,131 发布时间:2022-05-11

最近几个月,「工业上楼」一词越来越多地出现在文头报端。作为盘活低效工业用地的重要举措,「工业上楼」受到了各级政府的高度重视。


「工业上楼」是政府通过引导企业进入高层厂房,使工业空间由「二维」转向「三维」,从而达到有效盘活低效土地、溢出更多发展空间的目的。


但另一方面,「工业上楼」作为一种创新尝试,在实际操作中暴露出很多细节问题。尤其在中小城市,习惯了独门独户的工业企业对「工业上楼」并不感冒,甚至从心里反感排斥。在这样的背景下,如何有效引导企业上楼,便成了各地政府亟待解决的问题。


产业筛选,找寻上楼企业


众所周知,「工业上楼」存在一定限制,并不是所有企业都适合上楼。比如有些工业生产要用到大型机器设备或重型起重运输设备,或者生产的产品体积重量很大,让这些企业上楼就不现实。此外,企业生产所产生的噪音、污染、辐射等也是能否上楼必须考虑的因素。


引导企业上楼,首要任务是找到适合上楼的对象。产业选择模型是来自东莞水乡管委会印发的「工业上楼」系统性指南。这份文件创新提出了「工业上楼」五要素筛选模型和筛选机制,为政府判断各产业类别是否适宜上楼提供了重要参考依据。


然后将企业生产具体环节植入筛选流程表,综合判断企业是否适合上楼生产。


「工业上楼」要满足企业特殊需求


工业有千行千面的特点,不同企业对厂房建筑有不同的需求。


在「工业上楼」提出之前,全国半数以上的厂房都是单层,最多不超过三层,企业有什么特殊需求直接定制开发即可。如今大家同在一个屋檐下,能否满足企业的定制化需求,直接决定了企业是否有上楼的可能。


比如,生物医药企业需要十万级洁净厂房,引导这些企业上楼,要满足生产工艺和空气洁净度的要求;精密仪器制造对振动较为敏感,建筑设计就要有防振减振措施;轻生产企业涉及大型机械设备,厂房的层高、承重等建设标准要达到相应标准。只有企业的基本需求得到了满足,企业才有上楼的可能。


政府先行,引导上楼


「工业上楼」发展不起来,一个重要的原因是企业自建高层厂房的意愿不强。因为高层的建安成本和维护成本远高于单层厂房。可建成之后使用是否方便?市场是否能接受这种生产形式?租金回报大概有多少?这些都是未知数。用已知的投入换未知的市场,任哪个企业也不愿做。


在这样的背景下,政府应起到引领作用。如先安排一定比例的新增建设用地计划指标专项用于建设厂房,并以财政补贴形式,通过平台公司或国有企业先集中建设一批高层厂房,以低于市场价租赁给企业,待区域成熟以后,再逐步回归市场价值。这样既为入驻企业节约了购地建厂资金,节省了规划设计和建设厂房的时间,更是打造了一张「工业上楼」的金名片。


政策驱动,扶持上楼


要实现「工业上楼」,前期政策驱动是关键因素,只要政策足够有吸引力,便能充分调动企业上楼的积极性。当「工业上楼」阶段性目标完成之后,再调整支持政策由前期开发向后期的税收和产出环节转移。


鼓励企业上楼利用相关政策有几个参考方向:


一是拿地成本方面,对现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的,不再增收土地价款,目前一些城市已有相关规定。


二是土地性质方面,企业建高层厂房的,配套用房、办公用房和生活服务设施的计容面积应适度放宽,或因地制宜采用M1/M0用地混合使用的形式。这样一来,建设高层厂房相当于在工业用地上汇集了办公研发、生产制造、仓储物流等复合功能,能极大提升企业的积极性。


三是开发模式方面,可由企业开发高层厂房,政府约定价格回购部分物业,摊薄企业投资成本的同时,为区域产业集群集聚发展提供空间及资源。


四是企业租赁方面,给予企业租金补贴,比如当地厂房租赁均价20元/㎡/月,政府直接补贴给企业一半,相当于企业只要花1/2的钱就能入驻厂房,上楼意愿便大大增强。


比较优势,刺激上楼


企业决策向来以利润为导向,政府想引导企业上楼,就必须给出一个充分的理由。(节约用地、土地集约化利用,这是对政府的好处,不是企业上楼的理由)


刺激企业上楼的因素,优惠政策肯定算一个。但更多的比较优势需要园区在建设之初就做好系统规划。


首先是环境优势,传统厂房位于工业区,外部环境较差,高层厂房的环境应以写字楼为标准打造,创建高端办公、花园办公的氛围,以适应企业研发、办公、生产一体化的需求;二是硬件优势,传统厂房环境脏乱、夏天闷热、冬天阴冷,高层厂房配置中央空调系统、新风系统、智慧化管理系统,对企业工作体验、品牌形象、招聘用工等有很大帮助;三是产业集聚优势,通过「工业上楼」,把产业链相关企业集中在特定区域,引导产业发展布局,实现产业聚集。


共有产权,合作上楼


中小企业是「工业上楼」的主力军,政府层面应从政策上支持(比如允许分割销售、独立产权等)中小企业以自主开发、入股合作等方式建设高层厂房。此外,政府也可以国有土地使用权作价出资(入股)的模式与中小企业共同建设,以土地撬动投资,推动优势高成长中小企业上楼。



全局规划,吸引上楼


园区的空间规划必须从全局出发,兼顾各种业态的协调发展,才能使收益最大化。


「工业上楼」是一种做法,不是一种定位。如果被「工业上楼」四个字框住,把所有厂房都建成高层,企业会感觉密集、不透气、不耐看。因此,除了高层产品,园区还应配置一定比例的单层和多层(2-3层)厂房,增强空间的层次感与高级感,提升整个项目的品质和溢价。


当然,「工业上楼」客观上存在市场偏好,底层厂房永远最受欢迎,高层则容易闲置,因此对这两种产品要采取差异化的定价策略。(提高单层与高层厂房的价格差)


最后,由于每个城市的经济水平、基础条件、土地利用情况不同,「工业上楼」无法一概而论。比如沿海城市制造业发达、创新活力强,但土地稀缺,「工业上楼」就是一种很好的破解土地供需矛盾的手段;反之,如果是中西部小县城,本身企业就不多、地价也十分便宜,则暂时没有必要上楼。

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